임야개발 허가를 위해 측량회사와 계약을 체결했다

휴무인 4월 7일 '신문의 날'에 맞춰 미리 약속해 둔 일들을 처리하러 양평에 다녀왔다.

 

먼저 측량회사 관계자와 만나 임야를 대지로 전환하는데 필요한 허가 관련 대행계약을 체결한 뒤, 부동산에 가서 도로용지 이전을 위한 토지교환계약과 등기 관련 일을 했다.

 

<개발허가>

임야를 대지로 전환하기 위해서는 군청에서 산림형질변경 허가를 받은 다음 토목공사를 해야 한다. 다른 지역은 어떤지 모르겠지만, 양평지역에서는 산림형질변경만으로는 임야를 대지로 개발할 수 없고 건축까지 함께 허가를 내야 한다고 한다.

 

이 때 첨부해야 하는 서류로는 공사를 어떻게 진행하겠다는 토목공사계획서와 건축허가에 필요한 건축설계서, 소나무에 치명적인 해충으로 알려진 재선충의 방제계획서 등이 있다. 이 같은 서류를 갖추는 것은 전문적인 일이라 일반 개인이 진행하기 어렵다.

 

양평지역에서 건축(설계와 준공허가)을 제외한 대행비용은 허가 대상 토지 면적이 1,000㎡ 이상일 경우엔 ㎡당 단가로 1,000㎡ 이하일 경우엔 정액으로 계산된다.

 

내 경우엔 1,000㎡가 안 되기 때문에 건당 정액에 해당된다.

 

이번 일을 위해 세 군데 측량회사에서 견적서를 받아본 결과 대행비용 총액은 400~550만 원이 나왔다. 이 총액을 항목별로 구분해 보면 부가세를 뺀 금액으로 개발행위허가 및 산지전용 허가는 200~300만 원, 입목조사 및 재선충 방제계획은 50~100만 원, 산지복구설계승인은 50~100만 원, 준공허가 50~100만 원이었다.

 

여기서 한 가지 주의해야 할 점은 양평이 서울서 지척에 있는 곳인데도 지방이라 그런지 견적서가 깔끔하게 나오는 경우가 없다는 것이었다. 대부분의 측량회사들이 수행내역과 금액을 항목별로 세분하지 않고 총액으로만 얼마라고 가져왔다.

 

견적서를 세세하고 깔끔하게 내지 않는 경우는 대개 무엇인가를 숨기거나 금액을 부풀리는 경우라고 보면 될 것 같다.

 

산지개발 경험이 전혀 없는 나로서는 뭐를 하는데 얼마가 든다는 것이지 도대체 알 수가 없었다. 몇 차례 보완을 요구한 끝에야 내역을 알 수 있었다.

 

가장 높은 금액인 550만 원을 제안한 곳은 주변의 추천을 받아 처음 접촉한 업체였다. 추천한 데서 믿을만한 곳이라고 해서 금액을 따지지는 않았는데, 내가 납득할 수 있는 수준의 상세견적서를 요구하느느 과정에서 보니 답변이 영 불성실히게 느껴졌고 금액까지 높은 게 드러났다. 다른 두 업체에서 견적을 받아 400만 원을 제안한 곳으로 바꿨다.

 

고객이 제기한 문제점이나 궁금해 하는 내용들을 성심껏 이해시키려 하기는 커녕 답답해 하면서 가르치려 드는 걸로 보이니 업체를 바꾸는 수밖에 없었다.

 

이밖에 양평군청에 납부해야 할 비용으로는 ㎡당 4,800원의 대체자원조성비(면허세 27,000원 별도)가 있다.

 

당장 허가신청에 필요한 건축설계도는 설계사무소가 갖고 있는 설계도 중에서 면적만 맞춰 제출하고, 집 지을 시점에 가서 건축주의 요구를 반영한 설계도를 만들어 설계변경신청을 내기로 했다. 이와 관련된 비용은 3백만 원으로 합의했다. 소개한 곳에서는 통상적인 금액보다 많이 싼 거라고 했다.

 

측량회사와는 도로용지를 바꾸기 위한 등기가 완료되는 대로 허가절차를 진행하기로 했다.

 

<도로용지 이전>

내 땅의 아래쪽에 있는 도로용지를 위로 옮기기 위해서는 현 도로용지 땅주인과 토지교환계약을 체결하고, 이를 근거로 현 도로용지를 내 앞으로 등기이전을 하면서 위쪽의 내 땅에서 같은 면적을 내줘야 한다.

 

5m 폭에 총 면적이 112㎡인 도로용지 변경을 위한 토지교환계약은 부동산이 처리해 법무사에 등기를 맡겼다. 이에 대한 비용은 땅값을 애초 구입가가 아닌 공시지가로 산정해 등기비용과 대행료로 17만 원을 법무사에 지급했다.

 

먼저 받은 땅에 대한 등기가 완료되면 이를 토대로 개발허가 절차를 진행하게 된다.

 

땅을 넘겨주는 것까지 교환을 위한 등기절차가 완료되면 지적공사에 분할을 위한 측량을 신청하게 되는데, 내 경우엔 개발 과정에서 허가승인 전 지적공사 측량이 있으니 여기서 정리될 거라고 한다.